Sang năm 2012, với nhiều giải pháp được đề ra, hy vọng sẽ giải cứu được thị trường BĐS vốn đã bị các nhà đầu tư đẩy giá quá cao so với giá trị thực.

“Sóng gió” năm 2011

Trước tình trạng ảm đạm của thị trường BĐS, khiến nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải bán tháo sản phẩm. Đã có nhiều giải pháp đưa ra để “kích” thị trường BĐS ấm trở lại, tuy nhiên, các giải pháp này vẫn vì lợi ích của doanh nghiệp. “Sóng gió” xảy ra khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất, đồng nghĩa với việc, tín dụng đổ vào thị trường này bị bó hẹp. Hàng loạt "ông lớn" trong lĩnh vực BĐS bắt đầu lao đao, giá sản phẩm giảm mạnh. Tại phía Tây Hà Nội, cuối năm 2010 và đầu năm 2011, giá mỗi mét vuông đất nền ở dự án bắc QL 32 từ 45 - 60 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí, nhưng đến cuối năm giảm xuống còn 32 - 33 triệu. Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco (Hoài Đức, Hà Nội), dự án này, một thời là khu đất vàng với vị trí đắc địa ở phía Tây nằm trên đường Lê Trọng Tấn kéo dài, với mức 45 - 60 triệu/m2, cũng giảm còn từ 36 - 42 triệu đồng/m2. Dự án Vân Canh do HUD làm chủ đầu tư giá từ 45 - 60 triệu đồng/m2, nay giảm xuống còn 38 - 40 triệu đồng/m2. Thị trường BĐS chung cư, giá cũng cao "ngất ngưởng", dự án Mandarin Garden (Tập đoàn Hòa Phát) với mức 2.000 USD/m2; Keang Nam với mức 3.000 USD/m2…

Tại phía Đông Hà Nội, một số dự án như Ecopark có thời “đình đám” lên tới 45 - 55 triệu m2, nay chỉ còn từ 30 - 32 triệu/m2 (tính cả tiền chênh). Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất dự án Khu ĐTM Việt Hưng 40 - 50 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. So với thời điểm thị trường sốt nóng, giá hiện giảm gần 10 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Khu ĐTM Việt Hưng 19 - 20 triệu đồng/m2; Căn hộ chung cư C17 Ngọc Thụy - Gia Lâm 21 triệu đồng/m2… Hầu hết các mức giá tại phía Đông đã giảm từ 4 - 7 triệu/m2. Tương tự, đầu năm 2011, giá đất các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Hoài Đức... được đẩy lên từng ngày. Nhưng nay, giá đã giảm 50%, song vẫn không thu hút được người mua.

Một góc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính.

Những căn chỉnh phù hợp thực tế

Trước tình hình thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một số giải pháp. Những giải pháp này mang tính thiết thực và hướng vào thị trường bình dân, phục vụ người làm công ăn lương tại các đô thị. Theo đó, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường BĐS, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp. Đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm gồm nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn bảo đảm an sinh xã hội. Tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS.

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) cũng đã có công văn gửi các cơ quan chức năng để kiến nghị giảm lãi suất vốn vay kinh doanh đầu tư cho các doanh nghiệp địa ốc, sửa đổi và bổ sung những chính sách nhà ở mới để tăng thanh khoản cho thị trường… Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất mở van tín dụng cho một số nhu cầu vốn để xây dựng nhà bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012. Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án BĐS cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này.

Mới đây, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị định về quản lý đầu tư phát triển đô thị đang được lấy ý kiến để chuẩn bị ban hành. Theo đó, khi phát triển đô thị mà có dự án phát triển nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải phân chia hợp lý tỷ lệ cơ cấu các loại căn hộ có diện tích nhỏ, trung bình và lớn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Dự án phải có tối thiểu 30% số lượng căn hộ trong nhà chung cư là loại căn hộ có diện tích nhỏ từ 45 - 70m2. Số lượng căn hộ có diện tích trung bình 70 - 90m2 chiếm tối thiểu chiếm 40%. Trường hợp diện tích lớn hơn 90m2 chiếm 30%.

Như vậy, các đề xuất của các cơ quan chức năng, cũng như dự thảo Nghị định về quản lý đầu tư phát triển đô thị đã mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS năm 2012, vốn đã bị các nhà đầu cơ đẩy cao quá so với giá trị thực. Ngoài việc phát triển nhà cho người dân có nhu cầu thực, thì các giải pháp này còn hướng tới tạo công ăn việc làm cho người lao động trong những dự án phát triển các khu công nghiệp, cơ quan, văn phòng…

Nếu cứ để địa ốc tăng giá vô lý như những năm qua sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể, giá BĐS tăng chóng mặt sẽ khiến nhiều người trong xã hội lao vào đầu tư, đầu cơ thay vì bỏ tiền vào các hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn đến khoảng cách giàu nghèo ngày một gia tăng, nền kinh tế méo mó gây bất bình đẳng trong xã hội

TS. Lê Đăng Doanh Chuyên gia kinh tế