Cô gái đẹp!

Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, trong một bài trả lời phỏng vấn gần đây, đã trở thành nhân vật hiếm hoi trong giới bất động sản (BĐS) thừa nhận đã từng nhiều lần dự đoán sai đáy của thị trường.

Ông cũng thuyết minh thêm: “Vì vậy, tôi sẽ không dự đoán nữa, nhưng chắc chắn tôi sẽ biết khi nó xuất hiện. Điều này cũng như miêu tả một cô gái đẹp. Tôi sẽ tả được khi gặp cô gái đó!”.

Dù Marc Townsend không đề cập rõ về thị trường BĐS ở khu vực nào - Hà Nội, Đà Nẵng hay TP.HCM, nhưng có thể mường tượng về hình ảnh mờ ảo của “cô gái đẹp” trong tâm tưởng của ông chính là khu vực nhà đất Thủ đô.

Bởi có một sự khác biệt rất cơ bản về thị trường giữa các khu vực. Những cái đáy mà Marc Townsend đã “bắt hụt” trong năm 2011 lại không tồn tại ở khu vực TP.HCM. Khu vực này, như người ta đã chứng kiến, từ suốt tháng 8/2010 đến nay đã trở nên một vật thể có độ ì lớn nhất quốc gia.

Không lên không xuống, biểu đồ giá thị trường đã tạo nên một đường vận động gần như thẳng băng. Pha lao dốc của giá căn hộ chung cư Petro Landmark và An Tiến vào tháng 11/2011 thật ra chỉ là một bệt màu nhấn nhá trong bức tranh xám xịt chung của khu vực BĐS phía Nam.

Trong khi đó, nói về đáy thị trường lại nên chú tâm vào những khu vực nào có tính biểu trưng về sự biến động bất thường. Biến động đó lại được biểu diễn bởi biên độ tăng - giảm có ý nghĩa.

Thị trường BĐS Hà Nội, trong ít nhất 8 tháng qua, đã mô tả cái trạng thái dao động có biên độ như thế.

Thật ra, “cô gái đẹp” này đã có đầy đủ cơ hội khoe sắc vào những năm 2009 và 2010. Nhưng hoa nở rồi hoa tàn, chẳng có thời nào giống thời nào, bất cứ người đàn bà nào trên thế gian cũng trở về thời “hậu xuân sắc”.

Giá nhà đất Hà Nội đi xuống cũng vì cái “hậu” đó. Nhưng trên tất cả, đây lại là một hậu quả lớn lao mà thị trường khu vực này đã hình thành bong bóng từ ít ra năm 2000 cho đến nay, để mau chóng trở thành nơi có tỷ lệ giá nhà đất so với mức thu nhập bình quân đầu người cao nhất thế giới - bình quân 24 lần so với tiêu chuẩn của Liên hiệp quốc chỉ 3-4 lần.

Phai tàn 

Nhưng “cô gái đẹp” mà Marc Townsend bị ám ảnh liệu có còn cơ hội để phục hồi thời xuân sắc?

Giáo sư Đặng Hùng Võ cùng khá nhiều chuyên gia kinh tế khác đã tỏ ra có lý khi dự báo của họ trở nên tương đối chuẩn xác vào thời điểm cuối năm 2011.

Thời gian cầm cự đã chẳng chứng minh được gì nhiều cho tâm thế sẵn sàng đổ dốc. Làn sóng bán mạnh dẫn đến bán tháo những tài sản được xem là đầy rủi ro thực ra chỉ là sự tiếp nối của cơn đổ vỡ tín dụng đen BĐS từ cuối tháng 9/2011, mà hậu quả của sự đổ vỡ này còn kéo dài cho đến tận giờ đây.

Khắp nơi, tại hầu hết các dự án trên địa bàn Hà Nội, một mùa đông nữa lại đến. Đó cũng là hình ảnh “ngủ đông” mà các sàn BĐS thường ví von. Hầu như vào các năm 2009 và 2010, thị trường đều lâm vào tình trạng này.

Chỉ có khác biệt là hai năm trước, mùa đông đã được thay thế bằng mùa xuân, thị trường trở nên khởi sắc với những sự kiện khởi nguồn như chung cư Nam Cường hay cơn sốt đất Sóc Sơn. Còn vào mùa đông này, liệu ai có thể dám tin tưởng là sẽ có tiếng pháo nổ cho giới đầu cơ BĐS Hà Nội thưởng ngoạn Tết?

“Cô gái đẹp” đã bị phai tàn xuân sắc sớm hơn dự kiến. Có thể nguyên do chính của tình cảnh này là do cô gái ấy đã dùng quá nhiều thuốc trợ sắc – một loại tác dụng phụ mà luôn có thể gây ra cái chết cho hương sắc đời người.

Từ giữa năm 2010, nhà đầu tư BĐS Hà Nội có lẽ đã bắt đầu tập tành với thói quen dùng “đòn bẩy tài chính”. Thị trường phía Tây ồn ào đã kéo theo làn sóng vay mượn ngân hàng và cả tín dụng đen.

Cho tới nay, mặc dù đã chưa có bất kỳ một con số thống kê chính thức nào được công bố về tỷ lệ đòn bẩy tài chính thực tế của giới đầu cơ BĐS Hà Nội, nhưng căn cứ vào những gì đã và đang xảy ra, không khó cho giới phân tích đồn đoán về một khả năng xấu, thậm chí là rất xấu đang ngự trị đối với mặt bằng giá cả nhà đất Hà Nội.

Lao dốc và bán tháo - những đặc trưng của thị trường chứng khoán lại được tái hiện trong thị trường BĐS. Sau trào lưu hạ giá tất yếu của đất nền khu vực phía Tây, đa số các dự án đất nền khác cũng giảm mạnh đến 25-30%. Đất nền lại dẫn đến chung cư, với hình ảnh những tòa nhà cao ốc và căn hộ cao cấp đang “sụp đổ”. Mặt bằng giá căn hộ cũng từ vị thế trên 20 triệu đồng/m2 đã tự nguyện được hạ sâu về dưới ngưỡng này.

Thời xuân sắc?

Tương lai của thị trường BĐS Hà Nội sẽ ra sao? Sự mong ngóng của giới đầu cơ nhà đất tại thành phố này giờ đây là chỉ còn trông chờ vào một chút khởi sắc của thị trường để có thể bán đi những tài sản cố định nhằm hoàn trả phần nào nợ và lãi vay cho ngân hàng.

Thời điểm cuối năm 2011 đang mau chóng trôi qua. Đã rõ là chẳng có một con sóng phục hồi nào trong năm nay.

Nhưng hy vọng cho quý 1 năm sau cũng đang dần trở nên vô vọng. Vào tháng 11/2011, đã bắt đầu xuất hiện những ước đoán về khả năng hồi phục của thị trường BĐS Hà Nội chỉ có thể rơi vào quý 2/2012.

Vào trung tuần tháng 12/2011, trong một phát ngôn chi tiết lần đầu tiên về thị trường BĐS từ khi nhậm chức, bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã chi tiết hóa cho những ước đoán trước đó. Điểm ấn tượng nhất của phát ngôn này có thể đã làm giới đầu cơ BĐS thất vọng tràn trề: thị trường còn khó khăn ít nhất trong 6 tháng đầu năm 2012.

Không có việc nới lỏng tiền tệ và do đó nới lỏng tín dụng BĐS một cách thoải mái như năm 2007 hay 2009. Những dấu hiệu rùng mình của bóng ma lạm phát vẫn đặt Chính phủ trong tình trạng cảnh giác cao độ. Cơ chế cho vay BĐS trong năm 2012 vì thế sẽ chẳng có mấy thay đổi so với năm 2011.

Chỉ có duy nhất một điểm an ủi: BĐS cần được cứu. Rất đáng chú ý là trong lần đầu tiên trả lời công khai báo chí về vấn đề BĐS, bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã dùng từ “cứu” không cần nằm trong ngoặc kép.

Điều đó cho thấy cái gì? Phải chăng các cơ quan quản lý nhà nước đã nhận ra, ý thức được cái “gót chân Asin” của thị trường BĐS?

Khỏi cần phải thuyết minh nhiều cũng có thể ước lượng được tỷ lệ nợ xấu BĐS đang là một vấn đề quá lớn, không chỉ ở TP.HCM mà cả tại Hà Nội. Những thời điểm mạnh tay nhất về đòn bẩy tài chính đã xảy ra vào cuối năm 2010 và lan đến cả tháng 3/2011.

Hệ quả đó cũng sẽ dẫn đến những hỗn loạn tiếp theo về vỡ nợ tín dụng đen BĐS có thể xảy ra vào quý 1 và cả quý 2/2012.

Nhưng nếu đó là một tương lai tràn đầy bất ổn, vì sao thị trường BĐS Hà Nội lại không được cứu ngay từ cuối năm 2011, hoặc muộn nhất cũng vào đầu năm 2012.

Lại có những hàm ý đáng chú ý của bộ trưởng Bộ Xây dựng: doanh nghiệp BĐS phá sản là chuyện bình thường.

Khi được hỏi về khả năng giảm mạnh giá bán của nhà đất trên địa bàn Hà Nội, một cách hết sức tự nhiên, ông Dũng đã trả lời: giảm giá là tốt quá.

Người ta có thể hiểu như thế nào về những hàm ý và ý định thực chất của Bộ Xây dựng?

Thị trường BĐS Hà Nội chỉ có thể phục hồi sớm nhất vào quý 3/2012? Hay còn xa hơn thế?

Tác giả: Hà Giang