Trong đó, nhận định bao trùm vẫn là một thị trường BĐS thiếu minh bạch và hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với  thị trường này đang bộc lộ nhiều hạn chế…

Luôn trong tình trạng đói vốn

Theo PGS-TS Lê Xuân Bá, thị trường BĐS Việt Nam đang còn ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống NHTM.

Tuy nhiên, hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS như các văn bản pháp quy về quỹ đầu tư BĐS; trái phiếu BĐS; hệ thống thế chấp thư cấp BĐS; quỹ tiết kiệm BĐS... vẫn chưa có. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống NHTM không giảm cung cấp tín dụng.

Thiếu minh bạch, do bên bán chi phối

PGS-TS Lê Xuân Bá cho rằng, thông tin thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS là nhà ở nói riêng hiện nay rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào.

Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.

Chi phí không chính thức cao

Theo PGS-TS Lê Xuân Bá, quy trình đầu tư một dự án BĐS rất phức tạp, chi phí tốn kém về vật chất và thời gian. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án BĐS thường gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Những phức tạp của trình tự thủ tục đã làm chi phí dự án tăng cao. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc. Điều này dẫn đến vệic đền bù, GPMB  bị chậm trễ.